MBA智库:美国抵押贷款市场的“次级按揭贷款”

出自MBA智库百科()

次级抵押借款（loan,即“次级房贷贷款”）

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什么是次级抵押贷款

次级抵押借款是指一些担保机构向信用程度偏低和利润不高的欠款人提供的借钱。

中国抵押担保市场的“次级”（）及“优惠级”（Prime）是以借款人的信用条件成为界定边界的。根据信用的高低，放贷机构对贷款人区分对待，从而产生了两个层次的行业。信用低的人办理不到优惠借贷，只能在次级市场寻找贷款。两个层次的行业服务对象均为担保购房者，但次级市场的按揭利息一般比优惠级抵押贷款高2％～3％。

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次级抵押贷款等级

共有六个：、、A-、B、C、C-。评级标准为办理者的还贷贷款偿付记录、破产记录，以及负债总额比例。信用评分采用FICO指标。按揭成数（LTV）是指贷款与资产价值的比重。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。

一般，固定费率借款者的平均信用评分低于浮动利息贷款者。在整个1990年代，次级抵押担保贷款者的信用评分呈现逐年增长态势，尤其是浮动利息次级抵押借款。这说明1990年代次级抵押借款质量存在难题，大量借贷提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年起初，借款者信用评分开始逐步回升。因为这时，贷款者起初关注贷款风险，并采用相应举措限制风险敞口。因此，在这一时期里，不仅整体贷款总量下滑，并且机构出现了很大的差异。提供给信用评分较高借款者的借贷量飙升最为明显。

借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低。这也表现了风险补偿方法。而贷款成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高。在1998年危机之前，首付额呈现逐年增长态势。而1998年以后，贷款者起初提高首付要求，贷款结构出现差异。按揭成数超过70和小于100的次级抵押借款大量降低，而按揭为10%的次级抵押担保量飙升显著。

提前偿付赔款也是控制风险的举措之一。当利率增加的之后，次级抵押担保贷款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利息重新申请按揭。而借款的提前偿付会给借贷者带来代价，并且鉴于提前偿付的或许性不可推测，这种损失只是不可测的。因此，为了限制提前偿付这种行为，贷款者对提前偿付者退还一定的税款。

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次级抵押担保的发展

次级抵押担保具有良好的行业形势。由于它给这些遭到排斥甚至不符合抵押担保市场标准的欠款者提供贷款服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

1980年的《存款机构终止管制与货币控制法案》（andAct，）终止了美联储Q条例要求的利率上限。1982年的《可选择按揭借款交易平价法案》（）允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》（TaxActof1982）禁止消费借贷利率免税。这一系列的法案都为次级抵押借款市场的演进提供了一个良好的法律环境。

1990代末开始，利率大幅下降，现金流出式再注资开始流行。借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的金额要达到原有负债。在楼市大幅下降的时期，这种方法能使借款者源源不断地获取资金来源，进而降低了次级抵押担保的需求。

市场中再次发生的各类变化也给次级抵押担保的发展提供了利好条件。例如1990年代早期，由于利息上升，标准担保借款需求降低，按揭经纪人起初将更多的目光投入次级抵押借款市场。而在1990年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押借款市场的发展提供良机。

按揭借款证券化降低了商誉的流动性，次级房贷市场开始逐渐繁荣起来。在初期的迅速发展中，由于对风险的了解不足，次级抵押借款定价普遍下降。但1998年世界金融动荡爆发，这一行业存在的众多弊端开始受到关注。虽然这场动荡使次级房贷市场一度萎缩，市场出现大体量整合，许多小公司都纷纷破产或被出售，但同时也因而投资者风险意识提升，以增加首付金额、采取提前偿付赔款等举措限制风险。

危机之后，由于物价暴涨并且利率持续增长至40年来的最高点，投资地产的费用增加。在房价不断走高时，即使借钱人现金流并不从而偿还借款，他们也可以借助房产增值获得再借贷来弥补缺口。因此，1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长次级抵押贷款，直至现在（注：2007年次贷危机）这场动荡的爆发。

这一曲折的发展说明，次级抵押借款市场仍然天生存在高风险，但是大约在本次危机（注：2007年次贷危机）爆发前正在逐渐迈向成熟。因此，作为一种带有很大市场潜力的新产品，其价值不能由于存在风险和疑问而受到否定。

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次级抵押担保定价

通常，抵押担保市场对贷款者的利润、偿付记录和首付以及当地担保者对贷款者的知道程度都设置了相关的最低标准。这种方法就是典型的非价格信用配给。而次级市场中很多的价位系列和产品类型从而这一行业更接近于价格配给，即采用基于风险的定价方法来分配信贷资源。

从借款者角度来看，次级抵押借款的初始费用包括办理费、估价费用或者办理借贷的其他相关成本。持续费用包括担保保险支付，本金和收益支付，后期费用，拖欠外债罚金，以及当地政府缴纳的相关成本。从贷款者角度，其费用得到担保违约状况和提早支付情况的影响。

借款者的信用记录或者提前偿付可能性是制约贷款定价的主要原因。另外三个决定借贷利息的指标是借款等级、信用评分和按揭成数。

贷款等级共有六个：、、A-、B、C、C-。评级标准为办理者的还贷贷款偿付记录、破产记录，以及负债总额比例。信用评分采用FICO指标。按揭成数（LTV）是指贷款与资产价值的比重。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。

一般，固定费率借款者的平均信用评分低于浮动利息贷款者。在整个1990年代，次级抵押担保贷款者的信用评分呈现逐年增长态势，尤其是浮动利息次级抵押借款。这说明1990年代次级抵押借款质量存在难题，大量借贷提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年起初，借款者信用评分开始逐步回升。因为这时，贷款者起初关注贷款风险，并采用相应举措限制风险敞口。因此，在这一时期里，不仅整体贷款总量下滑，并且机构出现了很大的差异。提供给信用评分较高借款者的借贷量飙升最为明显。

借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低。这也表现了风险补偿方法。而贷款成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高。在1998年危机之前，首付额呈现逐年增长态势。而1998年以后，贷款者起初提高首付要求，贷款结构出现差异。按揭成数超过70和小于100的次级抵押借款大量降低，而首付为10％的次级抵押借贷量飙升显著。

提前偿付赔款也是控制风险的举措之一。当利率增加的之后，次级抵押担保贷款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利息重新申请按揭。而借款的提前偿付会给借贷者带来代价，并且鉴于提前偿付的或许性不可推测，这种损失只是不可测的。因此，为了限制提前偿付这种行为，贷款者对提前偿付者退还一定的税款。

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次级抵押借贷行业的兴起

次级抵押担保的兴起绝非偶然。

首先，1980年的《存款机构终止管制与货币控制法案》（andAct，）终止了美联储Q条例要求的利率上限。1982年的《可选择按揭借款交易平价法案》（）允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》（TaxActof1982）禁止消费借贷利率免税。这一系列的法案都为次级抵押借款市场的演进提供了一个良好的法律环境。

其次，1990代末开始，利率大幅下降，现金流出式再注资开始流行。借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的金额要达到原有负债。在楼市大幅下降的时期，这种方法能使借款者源源不断地获取资金来源，进而降低了次级抵押担保的需求。

最终，市场中再次发生的各类变化也给次级抵押担保的发展提供了利好条件。例如1990年代早期，由于利息上升，标准担保借款需求降低，按揭经纪人起初将更多的目光投入次级抵押借款市场。而在1990年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押借款市场的发展提供良机。

按揭借款证券化降低了商誉的流动性，次级房贷市场开始逐渐繁荣起来。在初期的迅速发展中，由于对风险的了解不足，次级抵押借款定价普遍下降。但1998年世界金融动荡爆发，这一行业存在的众多弊端开始受到关注。虽然这场动荡使次级房贷市场一度萎缩，市场出现大体量整合，许多小公司都纷纷破产或被出售，但同时也因而投资者风险意识提升，以增加首付金额、采取提前偿付赔款等举措限制风险。

危机之后，由于物价暴涨并且利率持续增长至40年来的最高点，投资地产的费用增加。在房价不断走高时，即使借钱人现金流并不从而偿还借款，他们也可以借助房产增值获得再借贷来弥补缺口。因此，1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至现在（注：2007年次贷危机）这场动荡的爆发。

这一曲折的发展说明，次级抵押借款市场仍然天生存在高风险，但是大约在本次危机（注：2007年次贷危机）爆发前正在逐渐迈向成熟。因此，作为一种带有很大市场潜力的新产品，其价值不能由于存在风险和疑问而受到否定。

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次级债危机对美国的启示

对美国经济金融运行的启示

一是在经济金融高位增长时期，应积极避免资产价格过快上涨和资产泡沫的堆积，避免因资产泡沫破裂造成经济金融波动的风险。次级债危机再一次向我们说明，资产价格仍然是一种虚拟经济元素，却暗藏着非常大的破坏力，其过快上升造成的直接后果就是对实体经济的稳步运行导致很大伤害。此次次级债危机（注：2007年次贷危机）始于中国房地产行业泡沫的不断堆积，但就在中国房地产日趋繁荣的同时，风险也在不断释放。随着美联储从2004年年中起初紧缩货币制度，同时油价飞涨导致中国经济回暖放缓和居民收入增幅回落，房贷消费者特别是低端房贷消费者的还款压力不断加强，违约问题加剧，房价上涨。因此，无论是这次次级债危机、1997年的欧洲金融动荡还是上世纪德国经济失去的五年，资产价格的过快上涨都是一个直接因素，其不断累积了经济周期性的波动风险。近年来，受流动性衰退等各种原因综合制约，我国以房价、股价为代表的资产价格增势强劲，其背后隐藏的风险应给予高度关注。随着中国货币制度总体疲软尤其是中国的宏观调控将进一步加强，国内资产价格未来回调的或许性加强。一旦出现深度回调，将对美国经济金融稳定带来较大挑战。次级债危机爆发后，美联储已确立表示，今后其货币制度必将日益关注资产价格，甚至将资产价格加入其制度调控目标当中。

二是在经济迅速下降时期，尤其应避免过于负债消费的过快上涨。次级债危机之所以使很多金融机构无法幸免，重要因素在于在房价迅速增长的背景下，住房信贷以及住房担保消费借贷增长强劲，其后因为违约问题集中暴露，导致金融机构不良借贷激增。近年来，我国住房信贷、住房担保消费借贷增长很快，并且逐渐变成商业银行重点发展的高利润业务。但随着货币制度的进一步收紧不可导致，个人借款的赔偿风险降低。事实上，目前尚未发生个人借款违约率飙升的迹象。因此，为保证金融稳定，监管层应借助多种调控机制，遏制负债消费过快上涨的势头，减少其或许给经济稳固增长带来的负面效应。

三是持续有序地推动金融开放，当前尤其应重视对跨境资本流动的管控，最大限度地降低内部风险对境内资本行业的冲击。近年来，在人民币上涨预期等原因的推动下，流动性的海外输入作为境内流动性失衡的一个很重要的缘由，这其中包括了非常数量的短期投机资本。次级债危机逐渐波及中国资本行业再度说明，在中国资本流动更加频繁且行业预期趋同化的背景下，一个开放经济体的金融行业很难独善其身。对现在我国还进入建设前期的金融行业来说，市场体量、金融产品或者抗风险能力都尚待加强，因此大幅有序的金融开放至关重要。虽然现在我国还建立资本项目管制，但事实证明，相当数目的海外资金尚未通过各类渠道流向境内，加剧了境内的流动性失衡。鉴此，监管层当前尤其应加大协调和配合力度，加强对跨境资本流动的管控，防止其对境内金融行业的稳固带来不利影响。

四是主动推动人民币汇率机制的综合配套改革，尽可能地摆脱市场对人民币单边升值的预期，同时加强外汇储备资金境外运营的风险预测。下一步看，美元推动贬值、美联储货币制度稳中趋松的或许性加强，在中国货币制度将进一步收紧的背景下，人民币对美元可能遭受更大的升值压力。因此，在保持人民币对英镑总体逐步上涨的行情的同时，监管层应加强人民币汇率机制综合配套改革力度，加快壮大发展外汇市场，完善外汇管理制度，强化人民币汇率机制改革的基础。同时应尽可能地摆脱市场对人民币单边升值的预期，降低海外投机资金长期入境的压力。此外，鉴于此次次级债危机（注：2007年次贷危机）将对中国债券和收购市场带来较大的结构性制约，应加强外汇储备资金境外营运的行业风险预测。

对境内商业银行的启示

然而从现在看，次级债危机对中资商业银行产生的直接损失较小，但商业银行而是需要引以为戒，防范于未然。

一是要高度关注经济周期波动也许带来的风险，未雨绸缪，全面推进稳固的风险观。自2002年美国处于新一轮经济增速周期以来，境内商业银行在旺盛的房贷需求促使的利润冲动和流动性衰退造成的盈利压力的双重制约下次级抵押贷款，贷款增长尤其是个人贷款增长速度居高不下，在盈利和风险的天平中，大多数银行偏向了后者。但次级债危机对商业银行的最大教训就是，在经济增速上行阶段忽视风险将会造成经济增速下行阶段风险并且是动荡的爆发。中国经济现在已经历了近6年的经济迅速下降时期，无论是从经济运行本身带有的周期性特点，还是宏观调控态势来看，未来几年美国经济高位增长的势头也许放缓。而如果经济出现周期性波动，商业银行的放贷质量将首当其冲。

二是高度关注个人住房信贷及个人住房担保借款的风险。近年来，出于战略调整和经营改革必须，境内商业银行普遍将个人贷款成为一项业务和利润的主要增长点。但经过前述的预测，在现在资产价格迅速下降、未来回调压力加大的背景下，并不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择地大力发展。数据显示，今年个人中大量住房信贷增长呈继续推进态势，前5个月个人中大量住房信贷累计新增2253亿元，同比多增2677亿元；7月末上海中资商业银行个人住房按揭继6月回款激增后再度急剧下降，当月新增贷款58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二月份的全部存量。个人贷款快速下降提高了银行贷款大量化的势头，银行不良资产的攀升的弊端加大。因此，次级债危机对商业银行的第二大启示就在于，应高度关注个人贷款风险。为此，商业银行应重视信用系统建设，提高风险规避能力。

三是应积极避免信贷资金进入熊市。次级债危机逐渐由贷款行业传递到资本市场，又对信贷行业产生重大打击，说明在产品创新不断加强的现代金融体制，风险的跨行业传播较以往亦显著加强。近年来银行资金进入股市的事实将给商业银行的资金安全提出挑战。近来，监管层已对企业挪用贷款资金的8家分行分支机构进行了民事处罚。从商业银行自身来说，应自觉高度关注信贷资金流入股市引发的贷款风险，从提高信贷审查、贷后管理等多方面避免防止信贷资金进入股市。

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参考文献

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