多地持续优化房地产调控政策促进房地产市场平稳健康发展

近期，多地减少首套房贷利息至4%以下。据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利息。优化限购、降低首付、补贴费用、提高借贷额度也随之变成调控新政优化的“标准配置”。

多项新政利好叠加，从1季度各地房地产行业表现来看，部分城市的二手房市场已呈现下降迹象。业内专家敦促，各地应再次改进政策，大力支持刚性和提高性购房需求，促进房地产行业稳步健康发展。

多地大幅优化房地产调控新政

近期，多地密集出台新的房地产调控新政。

——减少购房成本。1月5日，央行、银保监会发文，决定成立首套住房按揭利息政策动态调整措施。截至现在，已有近30个城市调整了首套房贷利息，其中多个二线城市开始执行首套房贷款利息最低为3.8%的政策；在个别三四线城市，个别银行首套房贷利息已开始按3.7%执行。

部分地区还推行税费补贴，用于支持特定群体购房。乌鲁木齐出台政策，首次购入130平方米以下新房的买房者，享受50%税款补贴；北京荥阳市对符合条件的首次购房的青年人才给予最高10多万的购房补贴，6月30日前购房可享30%至40%的契税补贴；湖南六安市规定，多孩家庭购144平方米以下的房子享受50%的契税补贴。

有的城市买房还送消费券，宁波江北区2月4日起推出总额2000万元的“购房送汽车、家电消费券”活动，单套最高可送价值18万元的消费券，购房者凭券在该区指定商家购买车辆、家电，三个月内有效。

——降低购房门槛。多地优化限购政策，东莞、荥阳等地暂停执行住房限购政策；个别二线城市允许依照一定条件的群体购买第三套房，长沙要求二孩及以上家庭购房，可降低一套购房指标。

此外，长沙、济南、绍兴等二三线城市对特定的买房对象增加了公积金贷款数额。如绍兴分别对二孩、三孩家庭公积金贷款限额上浮20%和30%。

——让买房更便捷。为推动购房流程，让消费者买得放心，多地实行“交房即交证”。如北京省要求，从1月1日起，全省所有城市规划范围内新取得国有建设土地使用权的预售商品房工程全面实行“交房即交证”，以积极解决民众关切的不动产权证“办证难”。

上海、武汉等地支持二手房“带押过户”：在二手房交易中，对于买家未偿还借款、抵押尚未终止，买方也必须使用借贷购房的状况，买卖双方可选择二手房“带押过户”模式，从而推动二手房交易流程。

部分城市二手房市场出现下降迹象

二手房市场常被视为楼市的“晴雨表”。易居企业集团CEO丁祖昱表示，从2022年三月份以来，二手房回稳速度明显比新房市场快。2023年1月，全国二手房市场也维持着一定的成交热度。

根据克而瑞研究中心数据，全国11个重点城市的二手房成交较往年年末月的成交下降29%，出现下滑迹象。从成交数据来看，1月份上海和广州二手房成交量均实现营收正下滑，成都、苏州、佛山、杭州、深圳等9个城市成交量达到2022年元旦月2月底。

据贝壳研究院统计，1月贝壳50城二手房价格指数同比增长0.2%，这是自2021年8月连续17个月增速下降以来首次止跌。50城中约六成城镇二手房价格1月止跌，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等重点城市群。

数据显示，春节周末以来，50个重点城市的二手房带看量和成交量有了显著提高。50个重点城市二手房日均成交量较春节前的日均成交水平提升30%以上，日均带看客户量较春节前日均水平提升1倍以上。

值得关注的是，部分三四线城市展现出久违的返乡置业需求高涨迹象。据克而瑞研究中心统计，春节前夕，三四线城市“逆势翻红”，28个三四线城市住宅成交量年均增长13%。

克而瑞研究中心主任顾问杨科伟分析说昆明买房贷款政策规定，苏北、西南等地区的三四线城市迎来“返乡置业”高潮，叠加部分开发商以低总价、特价房、大打折等多重优惠让利购房者，近期出现多个热销项目。

在南京镇江的一个新楼盘，销售员工告诉记者：“我们主打刚需产品，首套房首付比例和利息下降，让更多人有了‘上车’的或许性。”

业内专家认为，虽然个别城市地产已发生向好苗头，但针对更多城市来说，经历了2022年的深度上调，市场预期仍较为高涨，楼市尚待回升。克而瑞发布的《2023年1月美国房地产企业销售排名榜》显示，1季度百强民企销售仍低迷，销售规模环比增长33%。该机构预测认为，销量持续下降一方面是由于地产降温趋势有惯性；另一方面，个别出险房企的项目滞销也拉低了整体数据。

增信心稳预期，提振住房消费

1月份，多地在经济推动方案中提到鼓励住房消费。业内专家建议各国因城施策，以增信心、防风险、促改革为主线，提振房企、购房人、新居民和青年人自信，大力支持刚性和提高性住房需求，促进房地产行业稳步健康发展。

不少市场专家建议，在高库存、人口净流出的城镇，地方政府可引导房企提升住房质量，让老百姓住上好房屋。一家全国布局的混合所有制公司江苏区域的营销负责人说，让行业主体以好产品、好服务、好社区打动客户，充分释放改善型用户的购房需求，实现优胜劣汰。

针对现在供极其求、存在显著去化压力的三四线城市及一一线城市远城区，不少业内专家建议尽早进行限购政策微调，如降低非户籍家庭社保缴费年限规定等；加强人才进驻，支持其购房消费。

亿翰智库理事长陈啸天建议，支持刚需群体正常的买房和房主需求，还应放松限购政策，“认房又认贷”的城市可大幅调整为“认房不认贷”，即即使家庭名下无房，无论其实能否有借贷记录，购房时均按首套房贷款制度执行，以扩展居民购买力。

行业专家认为，有条件的地方可实行预售制改革，进行现房销售。继续实施预售的，须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，防止发生新的交楼风险。

有产业专家强调昆明买房贷款政策规定，随着行业逐渐回升，北上广深等热点城市或许面临新一轮房价下跌压力，相关制度调整要谨慎。如果由于调控新政放松而造成物价持续增长，将进一步提高购房人负担，可能导致新的泡沫风险。