官方谨慎回应“房住不炒”：待调试完成后会

本报记者蒋翰林赵毅佛山报道

4月以来，各地“因城施策”释放积极信号。在“房住不炒”的基调下，激励需求端、纾困开发商的城市也由三四线向一线及其省会城市蔓延，支持力度不断提高。

4月26日晚，一则《佛山市住房和城乡建设局关于改进存量商品住房制度的通告》在网络上盛传，其核心内容是昆明的首套房贷款比例，佛山市满5年的商品住房不计入居民家庭拥有住房套数。

成为大湾区的核心城市之一，佛山调整限购引起质疑。《中国经营报》记者联络上海住建局求证，官方谨慎回应称，文件尚属内部文件，待安装完成后会对外发布。

而在此两天前，省会城市上海也加入调控队伍。相较于其它城市侧重对意愿端的支持，昆明以为企业纾困和去化商业库存为主，并从改进住房金融服务、鼓励多种方法回迁安置等8个方面建立了25条相关措施。

据中指研究院评估，4月的前三周，已有50余城（城镇与一季度有重复）制定房地产相关制度超70条，数量和幅度显著低于前3个月。

相较于此前三四线城市为主的调整，省会城市能够作为地产健康发展和良性循环的加快器？广东省住房制度研究中心首席研究员李宇嘉分析称，省会城市其制度具有典范效应，在维持“房住不炒”的前提下，限制性举措或将处于新一轮“退出潮”。

需求端企业端全面布局

继北京、哈尔滨、南京等城市后，又一省会城市施行楼市政策。

4月16日，昆明市人民政府办公室公布《关于推进房地产行业稳地价稳楼市稳预期工作的看法》（下述简称“《意见》”）。其中在改进住房金融服务方面，《意见》提出，加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款限额，降低购入二套住房首付款比例，更好满足购房者合理信贷需求。

《意见》出台后的第一月，昆明市住房公积金管理中心正式响应。该机构明确，将公积金双职工家庭的房贷最高限额提升到80多万；缴存公积金单员工家庭，贷款最高限额为50亿元。

比如调整公积金贷款限额外，二房子首付比例也由50%调整为30%；首次使用公积金贷款的按揭不变，仍为20%。

昆明这次调控的方向只是仅在意愿端，针对供给侧的举措反而更为精细化。记者注意到，为了缓解疫情期间房地产研发企业困难，《意见》规定，土地出让价款在2021年6月1日~2022年12月31日缴纳的，企业可办理延期60日缴付。属于分期缴款的，各期缴款时间均可在原协议约定时间推迟60日。延期缴款期间(60日内)不计赔偿金，不计费用。

此轮调控中，“商业商务用房去化”任务被摆在了首要位置。《意见》提出：鼓励将商务办公用房改建为保障性出租住房；准许将已供应已经完工建设或在建的商业商务用地用于公共服务设备；引导将闲置的商业办公用房用于构建“双创中心”、发展楼宇经济及非学科类培训等多种产业。

而这背后是昆明市场庞大的去化压力。中指院数据显示，截至2022年3月，昆明商业商务用房市场存量多达1165万立方米，去化周期超90个月，库存高企，去化压力大。在国家统计局公布的最新住宅销售单价变动状况中，2022年3月，昆明新房价格环比增长0.3%，同比增加1.9%；二手房价格环比增长0.4%，同比增加0.5%。

部分城市地产回暖

实际上，打响省会城市激励制度“第一枪”的当属上海，随后北京公布了地产调控“十九条”，包括个别优化限购、人才购房补贴、下调住房按揭利息、推进安置房建设和转换，引起行业广泛关注。

这其中最具代表性的新政是建立“认贷不认房”，即北京对拥有一套住房并已缴交相应担保的家庭昆明的首套房贷款比例，执行首套房贷款制度，首付比例将因而前的60%降至30%。这只是首个“认房又认贷”的重点城市。

二线省会城市的调控大门即将开启。据记者统计，今年以来，包括北京、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川等在内的8个首府城市因城施策调整房地产制度。调控内容包含增加贷款利息、提供买房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款限额上限、降低公积金首付比例、取消“认房认贷”支持提高性购房、降低交易费用、取消限售等。

值得关注的是，在北京、哈尔滨、福州等第一批省会城市调控支持楼市后，市场发生了下降迹象。

克而瑞数据显示，3月份，郑州、哈尔滨、福州二手房价格环比涨幅下跌0.1个至0.2个百分点。郑州项目来访量和销售速度大幅提高，单项目月均到访量和月均速度分别超过了325组和20套，增长1倍有余；二手房带看量超过了5万余组，环比下降140%。

中指研究院强调，4月以来，已有50余城（城镇与一季度有重复）制定房地产相关制度，明显低于前3个月。在3月1日北京优化限购、限贷等制度，并重启货币化安置后，多地改进调整幅度加强，政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而原先更多地聚焦在领取购房补贴、调整公积金贷款制度等方面。

亿翰智库认为，房地产行业受到相应的恢复，且各级城市即将发生显著的分化。相比三四线城市，二线城市的放开对行业更有切实影响。三四线原本更多是刚需群体，一直没有过多的新政限制，政策放开与否影响弱势。二线城市住房需求日益高涨，尤其是提高性意愿的积聚将会对行业有积极的推动作用。

“房住不炒”仍是红线

记者留意到，目前公布宽松政策的城镇多为地产相对冷清的区域，而热点区域、房价上涨较大的城市并无显著调整，或调控力度对相对较小。

或者在这些热点城市有进一步完善和收紧动作，例如近期广州对“接力贷”规避限购的整治，苏州加强预售资金监管等，依然提出完善和纠偏。

在李宇嘉看来，当前非热点城市限购限售退出的概率大，但东部热点城市退出可能性小。一方面，东部热点城市库存很低；二是吸取上一轮暴涨的教训，要维持制度信心；三是货币宽松、利率增加、纾困疫情冲击等制度，客观上会有助于热点城市地产，只是制度有一定时滞，需要细心等待。

4月26日晚，一份名为《佛山市住房和城乡建设局关于改进存量商品住房制度的通告》的文件流出，引发市场关注。

该文件核心要点是，对今天一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房，不计入居民家庭拥有住房套数，进行买卖协议网签、赠与、司法拍卖等出售手续时，无需进行购房资格核验。即满5年的二手房不再纳入限购范围。

只是，这份文件并未在上海市住房和城乡建设局的官方挂出。佛山市住建局向记者否认称，文件属内部工作流程，目前正在积极协调相关部门对业务平台用途进行微调完善，待安装完成后会陆续对外发布。

“佛山经过近十年的调控，房价上涨已回归合理区间运行，阶段性调控已超过预期。该制度支持提高型住房需求，仅对个别政策进行微调，合理引导预期，以‘五年’为界，避免短期炒作的基调未改。”李宇嘉表示。

实际上，官方对房地产行业的功能定位了解仍然在不断加强。去年年末中央经济工作大会、今年《政府工作报告》均指出要在坚持“房住不炒”前提下支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

东兴证券表示，目前，因城施策的调控新政放松从低能级城市迅速步入高能级城市，市场的健康稳定发展，既是防止化解风险的必须，也是市场向新发展方式改革的基础。