央行下调首套房贷利率公积金贷款利率降低刚需购房者购房成本导向

21世纪经济报道记者包慧杭州报道稳房市动真格了。继9月29日上调首套房贷利息，让各地“因城施策”可自主确定当地首套住房按揭利息下限之后，9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利息。

9月30日发布的新政确立，自第二天，即2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利息0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利息制度保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不超过3.025%和3.575%。

据悉政策是下周央行房贷利息下限自由收窄、财政部换房免个税政策后的第三个大招。而上一次调整公积金贷款利息还是在7年前。这是继去年5月商业信贷利率上调后又一重要的金融制度，主要对于刚需购房需求首套个人公积金贷款，体现了进一步增加刚需购房者购房成本的导向。

易居研究院智库中心研究顾问严跃进9月30日对21世纪经济报导记者表示，“此次公积金制度和央行昨日政策、财政部下周政策一起，形成了9月份三个稳楼市大招，对于四季度房地产行业走势的助推会非常明显。”

这次政策充分表明公积金也推进了更为宽松的新政导向。首先，商业银行借贷持续贬值，客观上也应该公积金贷款利息进一步降低，否则公积金贷款和商贷的久期比较小，客观上也会促使公积金贷款的吸引力增加，所以需要降息。其次，公积金贷款的利息进一步降低，使得后续公积金贷款的优势更加显著，对于刚需购房者进一步增加信贷利率等具备积极的作用。最后，公积金此次政策，也可以和其它政策叠加，比如说个别城市允许二房子也可以享受首套房的公积金优惠制度，对于一些提高型购房需求的传递也具备积极意义。

去年5月，央行、银保监会公布关于调整差别化住房贷款制度有关问题的通知，对首套住房按揭利息下限调整为担保市场价格利率（LPR）减20个基点。在此基础上，各城镇政府根据“因城施策”原则，自主确定当地首套住房按揭利息下限。银行和用户可在当地制度范围内昆明调整公积金贷款利率，协商确认准确的放贷利率水平。

9月29日晚，人民银行、银保监会公布通知昆明调整公积金贷款利率，决定阶段性上调差别化住房贷款制度。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性保持、下调或更改当地新申领首套住房按揭利息下限。对于2022年6-8月底新建商品住宅销售费用环比、同比均连续下跌的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房按揭利息下限。二套住房商业性个人住房按揭利息制度下限按现行条例执行。

根据统计局发布的70个主要城市数据，符合通知中提及的“针对个别城市”条件（即连续三个月房价环比、同比均增加的城市）的城市有23个，分别是北京、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

当地城市政府上调利率下限后，首套住房按揭利息会进一步下行。据推测，如果增加0.5个百分点，对于一笔100多万、25年的贷款，利息支出将降低达到8亿元，每个月可少还约270元。

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